Elértük a lélektani határt: közel négy és fél havi fizetés kell egy négyzetméter budapesti új lakásért

A budapesti új építésű lakáspiacon 2026 őszén továbbra sincs áttörés: bár a drágulás üteme lassul, az árak nem csökkennek, és a lakhatás megfizethetősége historikusan rossz szinten ragadt. Az Otthontérkép adatai szerint a hirdetési négyzetméterárak éves emelkedése – miután 2025-ben tartósan két számjegyű volt – idén júliusra 3,9 százalékra mérséklődött, valódi árcsökkenés azonban nem történt. 2024 eleje óta a négyzetméterárak jóval gyorsabban nőttek, mint a nettó mediánbérek, így ugyanannyi fizetésből évről évre kisebb lakásrész vásárolható. A mélypontot 2025 vége jelentette, amikor egy négyzetméterhez 4,73 havi országos nettó mediánbér kellett; 2026 tavaszára ez az arány valamelyest javult, 4,46 hónapra, de egy négyzetméter ma így is nyolc-kilenc napi bérrel kerül többe, mint két és fél éve.

Kerületi szinten a fővárosi átlagos éves áremelkedés mintegy 2 százalék volt, de Ferencváros, Óbuda és Erzsébetváros kiugróan drágult, míg a Hegyvidéken és a XIII. kerületben az árak inkább stagnáltak – ezt gyakran egy-egy nagy helyi beruházás magyarázza. A kínálatban a korábban visszaszoruló garzonok aránya 9 százalékos mélypontról 12 százalékra nőtt, a piac kétharmadát azonban továbbra is az egy- és kétszobás lakások adják; a legkisebb lakásokat a IX., XI. és XIII. kerületben, a nagyobbakat Óbudán, a Hegyvidéken és Zuglóban érdemes keresni. Egy húszévnyi nettó mediánbérnek megfelelő új lakás ára nagyjából 105 millió forint, ami a prémium budai és belvárosi zónákban megszokott, de a külső kerületekben is egyre gyakoribb, mivel ott a nagyobb alapterület vagy a kertkapcsolat kompenzálja az alacsonyabb négyzetméterárat. A fejlesztői árelvárások és a vevők valós fizetőképessége közötti szakadék miatt gyors fordulat egyelőre nem várható.