Ötmillió forint lakásonként: a 30 százalék könnyű, a közgyűlés nehéz

A Wekerle Plusz tíz év után újra megnyitja a társasházak előtt az energetikai támogatást. A 30 százalékos megtakarítási küszöb papíron alacsony, de a lakók gyakorlati akadályai nem a mérnöki számításban lesznek.

Képzeljünk el egy ötvenlakásos téglaházat. A közös képviselő kiteríti a papírokat, és bejelenti: lakásonként akár ötmillió forint támogatás jár. A közgyűlésen valaki biztosan megkérdezi, mi a trükk. Jogos kérdés. Nézzük meg, mit jelent a program legfontosabb feltétele, a legalább 30 százalékos energetikai megtakarítás.

Előbb a keretek, amelyek a forrásból származnak. A Wekerle Plusz a társasházak korszerűsítését is támogatja. Az eddig ismert tervek szerint 200 ezer forint önrész mellett a tégla társasházi lakásoknál lakásonként akár 5 millió, a panellakásoknál 4 millió forint járhat. A programok nagy részét az Európai Unió finanszírozza. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője az InfoRádióban új panelprogramnak nevezte, és dicséretesnek tartja, hogy az energetikai programok folytatódnak és megújulnak.

A következő számok már nem a forrásból jönnek, csak szemléltetnek. Tegyük fel, hogy egy lakás éves fűtési költsége 400 ezer forint. Ez kerek szám, nem statisztika. Ha a korszerűsítés ezt 30 százalékkal csökkenti, évi 120 ezer forint marad a zsebben. A 200 ezer forintos önrész így nagyjából másfél-két év alatt visszajön. Ha a megtakarítás 40 százalék, még gyorsabban.

Ez a számítás kellemes, de megtévesztő. Három dolgot nem tudunk a forrásból. Először: a küszöb az épület energiafelhasználására vonatkozik, és nem egy konkrét számlára. A megtakarítás ráadásul energiában értendő, forintban csak az energiaárak függvénye. Másodszor: a forrás nem mondja meg, mennyi a korszerűsítés teljes költsége. Ha a munka lakásonként hétmillióba kerül, az ötmillió mellett marad két millió, amit valakinek ki kell fizetnie. Az önrész ilyenkor csak a belépődíj. Harmadszor: a szabályok nem véglegesek, a forrás is „eddig megismert tervekről" beszél.

Maga a 30 százalékos küszöb ennek ellenére nem ijesztő, és ez a program egyik erőssége. Az ingatlan.com a KSH 2022-es kutatása alapján megvizsgálta a mintegy 4,5 millió magyarországi ingatlant. Kétmillió a két legrosszabb energetikai besorolásba esik. Balogh László szerint ezért a 30 százalékos javulás látszólag nem nagy művészet. Ez az egyszerű logika: aki mélyről indul, annak sok a javítanivalója, és az első intézkedések hozzák a legtöbbet. Szigetelés, nyílászárócsere, a fűtési rendszer rendbetétele. Ezek nem csodák, hanem alapfeladatok, amelyeket sok ház évtizedek óta halogat.

Ebből két következtetés adódik, és mindkettő a lakók számára fontos. Az egyik: a küszöb nem gátolja meg, hogy a rosszabb állapotú ház támogatáshoz jusson, sőt éppen ők járnak jól. A másik, ez már az én véleményem: a 30 százalék nem túl ambiciózus cél. Ha a támogatás körülbelül egyszeri lehetőség, az a ház, amely épp csak eléri a küszöböt, évtizedekre bebetonozhat egy félmegoldást. Érdemes a szabályozás részleteit megnézni, hogy van-e ösztönző a mélyebb felújításra. Erről a forrás nem szól.

Most jön az ellenérv, amelyet komolyan kell venni. Mert az, hogy a támogatás nagyvonalú, nem jelenti azt, hogy sok ház belevág. Három akadályt látok, ezek a saját megítélésem, nem a forrás állításai.

Az első a közös döntéshozatal. Egy társasház nem egy ember. Ötven lakás, ötven pénztárca, ötven eltérő élethelyzet. A nyugdíjas, aki a lakásban él, másképp látja a dolgot, mint a bérbeadó, aki nem a saját számláját fizeti, vagy mint a fiatal, aki a hitelét törleszti. Nem kell rosszindulat ahhoz, hogy a közgyűlés elbukjon. Elég, ha néhány ember fél a bizonytalanságtól.

A második az önrész. A 200 ezer forint papíron kevésnek tűnik, de nem mindenkinek. Van olyan háztartás, amelynek ez is több hónapnyi megtakarítása. És ha a teljes költség meghaladja a támogatást, a különbözetet is vállalni kell. A társasház a hitelfelvételt is mérlegelheti. Ez újabb közgyűlési vita, újabb félelem.

A harmadik a bürokrácia. Pályázat, tervezés, kivitelezés, elszámolás, mérés. Ha a megtakarítás igazolása feltétel, valakinek igazolnia kell. A közös képviselő sokszor önkéntes vagy félállású, és nem projektmenedzser. Ahol nincs, aki végigviszi, ott a legjobb program is a fiókban marad.

Ezek miatt a programot nem a pénz fogja eldönteni, hanem az, mennyire egyszerű belépni. Itt számon lehet kérni a kormányt. A forrás szerint a konstrukció alapelvei a néhány éve családi házakra, ikerházakra és sorházakra szóló programhoz hasonlítanak. Érdemes megtanulni a tapasztalatokból: mennyi ház jutott el az igényléstől a kivitelezésig, és hol akadt el a többi? Ha a tervezők, a közös képviselők és a lakók világos útmutatót kapnak, a program működhet. Ha a szabályok késve és részletekben érkeznek, nem fog. Egy támogatás nem csak a keretösszegről szól, hanem a végrehajtás minőségéről is.

Van még egy szempont, amelyet nem lehet elsiklani. A forrás szerint az Otthon Start megszüntetésével jelentősen megdrágul a hitelből történő lakásvásárlás. A Wekerle Plusz a használt lakásoknál 3-ról 5 százalékra emeli a támogatott kamatot. Közben az MNB adatai szerint 2026 első öt hónapjában a folyósított, közel 1300 milliárd forintnyi lakáshitel 79,9 százalékát használt lakásokra költötték. Vagyis a csomag egyik fele a meglévő épületállományt korszerűsíti, a másik fele a használt lakások vásárlását drágítja. Lehet, hogy ez tudatos egyensúly: a támogatás a felújításra irányul, nem az új vásárlásra. De a lakók szemszögéből ez kettős üzenet, és érdemes elmagyarázni.

A mérleg tehát így néz ki. A támogatás mértéke komoly, az önrész szerény, a 30 százalékos cél a legtöbb rossz állapotú háznál elérhető. Ha az illusztratív számításunk nagyjából helytáll, a megtakarítás néhány év alatt visszahozza a lakó saját részét. Ez a program ereje. A gyengesége az, hogy a közös döntés, a fennmaradó költség és az ügyintézés egyszerre állít kérdőjelet a legtöbb ház elé.

A gyakorlatias optimizmus itt azt jelenti, hogy nem kell se ünnepelni, se leírni a programot. Ha a szabályok egyszerűek, a segítség elérhető, és a kormány nyíltan számol be az eredményekről, ez lehet az első igazi panelprogram hosszú idő óta. Ha nem, akkor ismét lesz egy nagyvonalú keretösszeg, amelyet a lakók közgyűlésről közgyűlésre halogatnak.

A legjobb tanács a lakóknak most az, hogy ne várjanak a végső szabályokra. Kérjék ki az épület energetikai állapotfelmérését, számoltassák ki a teljes költséget, és beszéljék meg a szomszédokkal még az első közgyűlés előtt. Aki korán tisztán lát, annak a támogatás valódi lehetőség. Aki az utolsó pillanatban szembesül vele, annak csak újabb vita.